Показать все

Квартиры в Москве можно оценивать разными способами

На сегодняшний день очень активно растет количество жилой недвижимости на московском рынке. Несмотря на хорошее развитие рынка недвижимости, спрос все равно бежит впереди предложения. Все чаще оформляются сделки купли-продажи и все больше количество квартир приобретаются в ипотеку. В Москве жилая недвижимость с каждым разом становится все дороже, а цена квартиры в столице превышает во много раз цены аналогичных апартаментов в Европе. Расценки космических масштабов на московское жилье побуждают многих потенциальных покупателей пользоваться услугами оценочных фирм. Сегодня данные услуги пользуются большим спросом и очень популярны в Москве.

Такой спрос на жилье определяется активным массовым притоком людей - каждый житель из разных уголков страны стремится обосноваться в столице. Это происходит уже более десяти лет, с того времени как мы перешли на рыночную систему отношений и произошло усиление централизации.

Подход от расчета дохода

Основным мотивом покупателя при покупке квартиры является использование данной жилой площади для собственного проживания. С этой целью ежегодно приобретается от 88 до 90% квартир. И только 10-12% квартир используют в целях получения дохода. Этот момент очень важен при оценке жилой площади оценщиком. Доходный подход применяют только в случае, если квартира приобретается для дальнейшего получения с нее дохода, например, если купленный объект будет сдаваться в аренду. Если недвижимость будет использоваться в коммерческих целях, то основная сумма дохода от нее будет рассчитываться не от арендной платы, а от суммы ежегодного прироста к стоимости арендуемой квартиры. Однако доходный подход к оценке недвижимости может оказаться малодостоверным, так как на сегодняшний день нереально спрогнозировать активно растущие темпы увеличение стоимости жилплощади. Поэтому в таких условиях доходный подход может оказаться неточным.

Подход с учетом затрат

Затратный подход к оценке недвижимости также имеет много сложностей. Дело в том, что в условиях использования затратного подхода говориться о том, что покупатель не должен платить за покупаемый объект сумму, которая будет превышать цену земельного участка вместе с проведенным на нем строительством аналогичного объекта. Загвоздка заключается в работе с многоэтажными и многоквартирными домами, так как в них невозможно построить квартиру самостоятельно. И определить стоимость земли под зданием тоже очень проблематично, так как чаще всего этот земельный участок не приобретается застройщиком, а берется им в долгосрочную аренду. Исходя из всего вышесказанного, можно сказать о том, что оценка стоимости квартиры затратным способом дает массу погрешностей, так как определяется путем расчета по сметам стоимости всего здания, а уже потом выделяется стоимость отдельной квартиры. Таким образом, затратный подход считается в таких условиях некорректным.

Подход путем сравнения

Наиболее целесообразным является сравнительный поход. Московский рынок недвижимости развит очень хорошо и поэтому поиск аналогичных жилых площадей при оценке определенной недвижимости не возникает. Применение сравнительного подхода при оценке квартир является самым надежным и достоверным, который дает наиболее точный результат.